Tadilata başlamadan önce sorulması gereken ilk sorulardan biri budur. Cevap, yapacağınız işin yapının neresine dokunduğuna bağlı.
Kural ve istisna
3194 sayılı İmar Kanunu’nun 21. maddesine göre ruhsat alınmış yapılarda yapılacak değişiklikler kural olarak yeniden ruhsata bağlıdır. Ancak taşıyıcı unsuru etkilemeyen belirli tamir ve tadil işleri bu zorunluluğun dışındadır. Hangi işlerin bu kapsamda olduğunu Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği tanımlar.
Basit tamir ve tadilat (ruhsat gerekmez)
Esaslı tadilat kapsamında olmayan; taşıyıcı sistemi, bağımsız bölümün dış cephesini, ıslak hacimlerin yerini ve sayısını değiştirmeyen işler. Örneğin:
- Derz, iç ve dış sıva, boya badana
- Oluk ve dere işleri
- Doğrama değişimi
- Döşeme ve tavan kaplamaları (parke, seramik, asma tavan gibi)
- Elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri
Esaslı tadilat (ruhsata tabi)
- Taşıyıcı sistemi etkileyen işler (kolon, kiriş, perde, taşıyıcı duvara müdahale)
- Ruhsat eki projeleri değiştiren işler
- Bağımsız bölüm sayısını değiştirmek (iki daireyi birleştirmek, bir daireyi bölmek)
- Ortak alanların ya da bağımsız bölümün alanını değiştirmek
- Dış cepheyi değiştirmek (boşluk açmak/kapatmak, hacim eklemek) Esaslı tadilat yasak değildir; izne tabidir ve izin verilebilmesi için yürürlükteki plan ve yönetmeliğe uygun olması gerekir.
Sık sorulan örnekler
| İş | Genel durum |
|---|---|
| Mutfak dolabı, tezgâh ve seramik yenileme | Basit tadilat |
| Banyoda vitrifiye, seramik ve tesisat yenileme (yeri değişmeden) | Basit tadilat |
| Banyonun ya da mutfağın yerini değiştirmek | Islak hacmin yeri değiştiği için ruhsat gerekebilir |
| Taşıyıcı olmayan bölme duvarı kaldırmak | Projeyi değiştiriyorsa değerlendirme gerekir |
| Taşıyıcı duvarı kaldırmak / kolon kesmek | Esaslı tadilat — proje ve ruhsat şart; kolon kesmek kabul edilemez |
| Balkonu odaya katmak | Cephe ve alan değiştiği için esaslı tadilat |
| Cam balkon (katlanır sistem) | Ruhsattan muaf olabilir; ama kat maliklerinin onayı ve görünüm bütünlüğü önemli |
| Bu tablo genel bilgidir; kesin değerlendirme işin ayrıntısına göre yapılır. |
Ruhsat dışında: kat malikleri ve kiraya veren onayı
- Kat malikleri: Ortak yerlerde yapılacak inşaat ve onarımlar için kural olarak kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası gerekir. Cephe görünümü de ortak bir değerdir.
- Kiracılar: Kiralanan konutta değişiklik için kiraya verenin yazılı rızası gerekir (Türk Borçlar Kanunu m.321).
Ne yapmalı?
Tadilata başlamadan önce işin hangi sınıfa girdiğini öğrenin. Keşifte bunu mühendis olarak değerlendiriyor, gerekiyorsa proje ve izin sürecini başlatıyoruz.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir.